2020/01/07 | Por Aguiar-Branco & Associados
No passado dia 03 de Janeiro, o Presidente da República promulgou o diploma do Governo que cria o direito real de habitação duradoura.
O direito de habitação duradoura é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal. O Governo pretendeu, através deste diploma, criar uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.
Com a constituição do direito de habitação duradoura o morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao direito de habitação duradoura em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário.
O direito de habitação duradoura é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. O direito de habitação duradoura está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.
Com a constituição do direito de habitação duradoura o morador entrega ao proprietário uma caução. O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculado com base no indicador de preço de venda por m2 divulgado pelo INE.
Nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe ser devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao direito de habitação duradoura. A partir do 11º ano de vigência, e até ao 30º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário.
Adicionalmente, com a constituição do direito de habitação duradoura o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos.
Para o proprietário da habitação, o direito de habitação duradoura poderá ter as seguintes vantagens:
- Rentabilidade estável, dado que a garantia da caução paga pelo morador neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;
- Redução do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tem a seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI.
Na perspetiva do morador, o direito de habitação duradoura poderá ter as seguintes vantagens:
- Direito a residir toda a vida numa habitação. O morador goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;
- Menor necessidade de investimento (e endividamento, se for caso disso) em comparação com a aquisição de casa própria;
- Possibilidade de hipotecar o direito de habitação duradoura se precisar de contratar crédito para pagar a caução.
Apesar das vantagens apontadas, as reacções ao impacto do direito de habitação duradoura no mercado de arrendamento foram cautelosas ou mesmo pessimistas, não antecipando que possa dar grande contributo à resolução dos problemas do sector, marcado pela reduzida oferta de imóveis e pela prática de rendas muito elevadas.
Também o Presidente da República, em nota no site presidencial, informa que promulgou o diploma “embora com dúvidas sobre o sucesso pretendido para o novo direito e efeitos colaterais da definição de morador”.